Офисы, магазины и склады. Как изменились ставки и цены в Воронеже и не только
В стрит-ретейле увеличилась доля вакантных площадей
Апокалипсис на рынке коммерческой недвижимости не
состоялся. Однако пандемия выявила уязвимые места на рынке и скорректировала
ставки.
В
начале пандемии, когда компании отправили сотрудников на удаленку, казалось,
что офисному рынку пора закрываться. Однако ни заколоченных дверей
бизнес-центров, ни разбитых окон и гуляющего по коридорам бизнес-центров ветра
мы так и не увидели.
Расторгнуть
договор аренды в течение дня невозможно, поэтому большинству компаний пришлось
оставаться в офисах, поясняет старший директор отдела офисных
помещений CBRE Елена Денисова. Многие ожидали, что тренд на
сокращение площадей выбросит на рынок сотни тысяч офисных «квадратов». Но этого
не случилось. В то время как одни компании договаривались с арендатором и
отдавали в субаренду часть своих площадей, другие демонстрировали рост и нуждались
в увеличении площадей.
Руководитель аналитического
центра «Циан» Алексей Попов считает, что современный офисный рынок достаточно
сбалансирован. Реальный объем предложения выше, чем декларируется в базах
объявлений: некоторые собственники по договоренностям с арендаторами показывают и те
помещения, которые остаются под действующими договорами, но де-факто мало
используются.
Торговые
центры оказались наиболее уязвимыми в период пандемии. Арендаторы уходили из
скучающих без посетителей ТРЦ. В городах-миллионниках наблюдается рост
вакантных площадей в торговых центрах.
Советник
генерального директора, руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома» Наталья Круглова отмечает, что на развитие ТРЦ давит закредитованность населения.
Объемы выданных кредитов исчисляются уже триллионами, большая часть дохода у
людей уходит на обслуживание ипотеки – на потребление остается меньше средств. Кроме того, средний
доход населения уже много лет падает, это отражается на рынке ретейла. Люди
чаще выбирают поход в кино, чем покупку одежды.
В ТРЦ акцент смещается в сторону
развлечений и общепита,
а это снижает средний чек. Но это чаще связано с существенным снижением
аппетита собственников.
Сауны Воронеж
Как
отмечает партнер, руководитель департамента исследований и аналитики
Cushman & Wakefield Денис Соколов, в
России больше половины ТРЦ работают десять лет без реконцепции. К
сожалению, большинство из них,
вероятно, не найдут средств на реконцепцию и будут потихонечку закрываться. Арендаторы пока не бегут из таких
ТРЦ, но все понимают, что проблемы будут усугубляться.
А
вот складскому рынку эксперты ставят иной «диагноз»: острый дефицит. По данным
консалтинговой компании Knight Frank, в Москве доля вакантных складских
площадей уже исчисляется десятыми долями – 0,6%.
Если в
столице девелоперы активно строят новые склады, в
других городах большинство объектов – склады советского наследия, которые из-за преклонного возраста
выглядят непрезентабельно. Их собственники пытаются переложить заботы по
ремонту на потенциальных арендаторов, но это удается крайне редко. Если новые
склады и возводятся, то это объекты формата built-to-suit (строительство здания в
соответствии с требованиями заказчика – таких, как, например, максимальная
нагрузка на пол, высота потолков), которые строятся по заказу клиента и соответствуют его
пожеланиям.
Пандемия
не привела к появлению новой реальности на рынке коммерческой недвижимости,
уверен Алексей Попов. И до весны 2020 года увеличивалось число сотрудников с
удаленной занятостью, развивались сервисы по доставке товаров и готовой еды и
т. д. Долгосрочные тренды не изменились: децентрализация,
трансформация общественных пространств, развитие городской логистики.
В
2022 году, считают эксперты, следует ожидать дальнейшего роста цен на офисы,
реконцепции торговых центров, роста числа магазинов «у дома», активного
строительства складов built-to-suit.
По мнению директора компании «Регион Бизнес
Девелопмент» (Воронеж) Константина
Хавтура, в период пандемии офисные арендаторы пребывали в
состоянии неопределенности: уходить из бизнес-центра, просить собственника о
снижении арендной платы или сокращать арендуемые площади? Часть офисов
освободилась, но нельзя сказать, что спрос на офисы сократился в разы. Заявок
на крупные офисные площади стало меньше: часть компаний перевела сотрудников на
удаленку, часть – просто съезжает, если не удается
договориться с собственником о льготах. На офисы среднего (от 100 до 500 кв. м) и мелкого
сегмента (до 100 кв. м)
спрос есть. Небольшие офисы сегодня чаще арендуют компании индустрии красоты,
офисы среднего размера – обучающие центры, медицинские центры,
аптеки.
В стрит-ретейле доля вакантных площадей увеличилась. На центральных улицах города свободных площадей достаточно много. В стрит-ретейле не слишком хорошо чувствует себя общепит. Развиваются онлайн-ретейлеры, салоны красоты. В торговых центрах арендные ставки снижаются на 10−20%. Некоторые ТЦ даже выставлены на продажу. Ставки аренды в крупных ТРЦ сегодня варьируются от 1 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц до 2−2,5 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц. Раньше ТЦ генерировали самый большой трафик и все старались открыть магазин или в самом ТРЦ, или рядом с ним, сейчас такого ажиотажа уже нет. Спрос смещается в жилые массивы, ближе к остановкам общественного транспорта. Несколько лет назад весь центр города был в складах. Потом часть из них обанкротилась, часть была перепрофилирована. Сегодня качественных складов в городе практически не осталось. В пригороде построили несколько технопарков, но арендовать там площади могут не все: кому-то не подходит цена, кому-то (и их большинство) нужны небольшие площади, а технопарк их не сдает. На рынке много небольших инвесторов, готовых вкладывать в недвижимость до 50 млн рублей. А вот качественных предложений не так много. Есть интерес и к офисной недвижимости, ее покупают под салоны красоты, медицинские центры.
Константин Хавтур
Директор компании «Регион Бизнес Девелопмент» (Воронеж)
На правах рекламы